398.08平方米
发布时间:2019-01-03 05:36

  一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者.................... 4

  受贵公司委托,我们对苏州贯龙电磁线股份有限公司(以下简称“苏州贯龙”)于

  评估基准日2015年12月31日的股东全部权益价值进行评估,并作如下声明:

  1.我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、

  客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观

  2.评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;

  所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的

  3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没

  4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估

  对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的

  5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限

  制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明

  北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或我公司)接受贵公司的委托,

  根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,按照必要的评估程序,以企业

  的持续经营和公开市场为前提,采用资产基础法和收益法,对天津百利特精电气股份

  有限公司拟收购苏州贯龙电磁线股份有限公司(以下简称“苏州贯龙”)股权事宜涉及

  的全部资产及负债,包括流动资产、非流动资产、流动负债,评估基准日为2015年12

  1.委估房屋建筑物面积1,398.08平米,没有取得房屋产权证,被评估单位出具

  了该房屋产权的承诺函,承诺产权归其所有。未办理《房屋所有权证》的房屋建筑物

  2.初始购置的原办公楼(宿舍楼)实物已逾越公司自有土地用地红线的临河车间及辅助用房占用厂区浏河塘护岸的河道堤防用地及逾越公司自有土地用

  3. 苏州贯龙目前的所得税优惠政策至2016年结束,2016年的企业所得税按15%计

  算,2016年以后是否可以继续享受税收优惠政策具有较高的不确定性,本次评估从

  有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状

  北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或我公司)接受贵公司的委托,

  根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,按照必要的评估程序,以企业

  的持续经营和公开市场为前提,采用资产基础法和收益法,对天津百利特精电气股份

  有限公司拟收购苏州贯龙股权事宜涉及的苏州贯龙股东全部权益在评估基准日的市场

  州贯龙电磁线股份有限公司,业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规规定的

  套设备、传动控制装置、照明配电箱、高低压电器元件、电器设备元件、变压器、互

  感器、泵、电梯(取得特种设备安全监察部门许可后经营)制造、销售、维修及技术

  开发、咨询服务、转让;机械设备及配件销售及安装、维修;计算机、仪器仪表、电

  讯器材、矿产品(煤炭除外)、建材、化工产品(危险品及易制毒品除外)、五金、电

  子产品、酒店设备及用品、体育用品及器材批发兼零售;普通货运;进出口业务(法

  律行政法规另有规定的除外);液压、气动元件、机床设备、铸件、机械零件、刀具、

  模具加工、制造;矿产品加工(以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件,在有效期

  百利电气系经天津市人民政府以津股批[1999]6号文批复同意,由天津液压机械

  (集团)有限公司(以下简称“液压集团”)作为主发起人,于1999年9月23日在天

  津市工商行政管理局注册登记,注册资本为人民币8,000万元,总股本为8,000万股。

  百利电气的母公司为天津液压机械(集团)有限公司,百利电气的间接控制人为天津

  百利机械装备集团有限公司,实际控制人为天津市人民政府国有资产监督管理委员会。

  经中国证券监督管理委员会以证监发行字[2001]30号文批复同意,百利电气于

  2001年5月23日利用上海证券交易所交易系统,采用上网定价发行方式向社会公开

  发行人民币普通股股票3,000万股,并于2001年6月15日上市流通。2001年6月5

  日百利电气办理了变更注册,变更后注册资本为人民币11,000万元,股本总数为11,000

  2004年6月21日召开的2004年第一次临时股东大会决议通过了《2003年年度利

  润分配方案》,根据该方案,百利电气以2003年12月31日总股本11,000万股为基数,

  用资本公积按10:6的比例转增资本,并对百利电气章程进行相应的修改。百利电气

  于2004年9月20日办理了变更注册,变更后的注册资本为人民币17,600万元,变更

  2006年5月13日召开的2005年年度股东大会决议通过了《2005年年度利润分配

  及资本公积金转增方案》,根据该方案,百利电气以2005年12月31日总股本17,600

  万股为基数,用资本公积按10:5的比例转增资本,并对百利电气章程进行相应的修

  改。百利电气于2006年11月27日办理了变更注册,变更后的注册资本为人民币26,400

  2007年4月26日召开的2006年年度股东大会决议通过了《2006年年度利润分配

  及资本公积金转增方案》,根据该方案,百利电气以2006年12月31日总股本26,400

  万股为基数,用资本公积按10:2的比例转增资本,并对百利电气章程进行相应的修

  改。百利电气于2007年6月26日办理了变更注册,变更后的注册资本为人民币31,680

  2010年3月22日召开的2009年年度股东大会决议通过了《2009年年度利润分配

  及资本公积金转增方案》,根据该方案,百利电气以2009年12月31日总股本31,680

  万股为基数,按每10股转增2股的比例,以未分配利润向全体股东转增股份总额6,336

  万股,并对百利电气章程进行相应的修改。百利电气于2010年5月11日办理了变更

  注册,变更后的注册资本为人民币38,016万元,变更后的股本总数为38,016万股。

  2011年9月1日,百利电气2011年第三次临时股东大会审议通过《2011年半年

  度利润分配预案》,以百利电气2011年6月30日总股本38,016万股本为基数,每10

  股送红股2股并派发现金红利0.23元(含税),变更后股本总数为45,619.20万股。

  2016年1月19日,经中国证监会证监许可[2015]3098号文批复同意,百利电气非

  公开发股票8,455.0345 万股。立信会计师事务所(特殊普通合伙)对认购资金实收情

  况进行了审验,并出具信会师报字[2016]第110047号验资报告。本次发行新增股份已

  于 2016 年 1 月 25 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记

  经营范围:许可经营项目:无。一般经营项目:生产、加工、销售电磁线、铜排、

  线圈;研发电磁线;自营和代理各类商品及技术进出口业务(国家限定企业经营或禁止进

  苏州贯龙系由太仓市贯龙电磁线有限公司(以下简称“太仓贯龙”)整体变更设立

  的股份有限公司。主要从事高端电磁线产品的研发、设计、生产及销售,是国内大中

  型发电机和交直流电动机电磁线产品的主要供应商之一,主要产品有电磁线、线圈和

  铜排三大类。其中,电磁线有玻璃丝包绕组线、双涤纶玻璃丝包绕组线、涤纶玻璃丝

  包(烧结)铜扁线、云母带绕组线、单面薄膜云母带绕组线、亚胺薄膜带(烧结)绕

  组线等系列产品。线圈产品主要有初包线圈、成型线圈。铜排主要有普通铜排、异型

  铜排、含银铜排。产品主要用于B级、F级、H级、C级绝缘等级的汽轮发电机、水

  太仓贯龙于2001年5月15日由王龙宝、顾国平、顾秋忠、沈雄、朱亚娟、沈德

  培、盛昌德、杨耀明、顾卫国、陈文杰及李夏仙共同出资成立,注册资本1,150,000.00

  元,占注册资本的比例为12.00%;顾秋忠出资77,970.00元,占注册资本的比例为

  占注册资本的比例为2.94%;沈德培出资21,045.00元,占注册资本的比例为1.83%;

  盛昌德出资21,045.00元,占注册资本的比例为1.83%;杨耀明出资21,045.00元,占

  注册资本的比例为1.83%;顾卫国出资21,045.00元,占注册资本的比例为1.83%;陈

  文杰出资17,020.00元,占注册资本的比例为1.48%;李夏仙出资17,020.00元,占注

  册资本的比例为1.48%。该注册资本已经苏州安信会计师事务所有限公司出具的苏信

  2002年8月,沈雄、陈文杰分别将其所持有的太仓贯龙3.00%、1.48%的股权全

  部转让给王龙宝,朱亚娟将其所持有的太仓贯龙的2.94%的股权分别转让给顾国平、

  顾秋忠、顾卫国、王龙宝,李夏仙将其持有的太仓贯龙1.48%的股权分别转让给沈德

  培、盛昌德、杨耀明、顾卫国,本次股权转让完成后,太仓贯龙股权结构为王龙宝出

  比例为13.60%,顾秋忠出资87,400.00元,占注册资本比例为7.60%,沈德培出资

  25,300.00元,占注册资本比例为2.20%,盛昌德出资25,300.00元,占注册资本比例为

  2003年7月,王龙宝将其所持有的太仓贯龙股权中的8.00%转让给胡溢祥,顾国

  平将其所持有的太仓贯龙股权中的3.10%分别转让给钱家弟、樊云、张马安,顾秋忠

  将其所持有的太仓贯龙股权中的2.40%分别转让给张马安、郑一帆,沈德培、盛昌德、

  杨耀明、顾卫国分别将其所持有太仓贯龙股权中的0.70%转让给郑一帆,本次股权转

  让完成后,太仓贯龙股权结构为:王龙宝出资713,000.00元,占注册资本的比例为

  元,占注册资本的比例为8.00%;顾秋忠出资59,800.00元,占注册资本的比例为5.20%;

  郑一帆出资57,500.00元,占注册资本的比例为5.00%;沈德培出资17,250.00元,占

  注册资本的比例为1.50%;盛昌德出资17,250.00元,占注册资本的比例为1.50%;杨

  耀明出资17,250.00元,占注册资本的比例为1.50%;顾卫国出资17,250.00元,占注

  册资本的比例为1.50%;钱家弟出资17,250.00元,占注册资本的比例为1.50%;樊云

  出资11,500.00元,占注册资本的比例为1.00%;张马安出资9,200.00元,占注册资本

  2005年9月,顾秋忠将其所持有的太仓贯龙5.20%的股权全部转让给王龙宝,顾

  国平将其所持有的太仓贯龙股权中的4.50%转让给王龙宝,郑一帆将其所持有的太仓

  贯龙股权中的4.00%转让给王龙宝,沈培德、顾卫国、杨耀明、钱家弟、盛昌德分别

  将其所持有的太仓贯龙1.50%的股权转让给王龙宝,樊云将其所持有的太仓贯龙1.00%

  的股权全部转让给王龙宝,张马安将其所持有的太仓贯龙0.80%的股权全部转让给王

  龙宝,本次股权转让完成后,太仓贯龙股权结构为:王龙宝出资977,500.00元,占注

  册资本比例为85.00%;顾国平出资69,000.00元,占注册资本比例为6.00%;胡溢祥

  出资92,000.00元,占注册资本的比例为8.00%;郑一帆出资11,500.00元,占注册资

  2007年6月,胡溢祥将其所持有的太仓贯龙股8.00%的股权全部转让给王龙宝,

  顾国平将其所持有的太仓贯龙的6.00%的股权全部转让给王龙宝,本次股权转让完成

  后,太仓贯龙股权结构为:王龙宝出资1,138,500.00元,占注册资本比例为99.00%;

  2008年5月王龙宝将其所持有的太仓贯龙股权中的4.00%转让给郑一帆,本次股

  权转让完成后,太仓贯龙的股权结构为:王龙宝出资1,092,500.00元,占注册资本的

  比例为95.00%,郑一帆出资57,500.00元,占注册资本的比例为5.00%。

  2008年7月,根据太仓贯龙股东决议决定吸收太仓市环龙电磁线厂有限公司,吸

  收合并后太仓贯龙注册资本由115万元增加到2,115万元,此次注册资本变更后,太仓

  贯龙股权结构为:王龙宝出资2,009.25万元,占注册资本的比例为95.00%;郑一帆出

  资105.75万元,占注册资本的比例为5.00%。该注册资本已经苏州立德会计师事务所有

  2009年9月,太仓贯龙增加注册资本2,885万元,由王龙宝、郑一帆及苏州巨能发

  电配套设备有限公司共同投入,增资后,太仓贯龙注册资本变更为5,000万元,股权

  结构为,王龙宝出资2,470万元,占注册资本的比例为49.40%;苏州巨能发电配套设

  备有限公司出资2,400万元,占注册资本的比例为48.00%;郑一帆出资130万元,占

  注册资本的比例为2.60%。该注册资本已经苏州立德会计师事务所有限公司出具的苏

  2011年11月,苏州巨能发电配套设备有限公司将所持有的太仓贯龙股权中的

  20.60%、25.00%、2.40%分别转让给王龙宝、王丽英和郑一帆,本次股权变更完成后,

  太仓贯龙股权结构为:王龙宝出资3,500万元,占注册资本的比例为70.00%;王丽英

  出资1,250万元,占注册资本的比例为25.00%;郑一帆出资250万元,占注册资本的

  2011年12月,根据太仓贯龙股东会决议,太仓贯龙由有限公司整体改制变更为

  股份有限公司,股本总额为人民币5,000万元,由各发起人以其拥有的原太仓市贯龙

  额转为资本公积。苏州贯龙整体变更的注册资本已经江苏天衡会计师事务所有限公司

  出具的天衡验字(2011)第118号《验资报告》验证。苏州贯龙上述整体改制的工商

  2012年2月,苏州贯龙增加注册资本376.344万元,由北京世纪天富创业投资中

  心(有限合伙)投入,增资后,苏州贯龙注册资本变更为5,376.344万元,股权结构为:

  王龙宝出资3,500万元,占注册资本的比例为65.10%,王丽英出资1,250万元,占注

  册资本的比例为23.25%;郑一帆出资250万元,占注册资本的比例为4.65%,京世纪

  天富创业投资中心(有司合伙)出资376.344万元,占注册资本的比例为7.00%。该注

  册资本已经天衡会计师事务所有限公司出具的天衡验字(2012)00011号《验资报告》

  2015年2月,根据北京世纪天富创业投资中心(有限合伙)与苏州贯龙签订的增资

  协议补充协议的规定,由于苏州贯龙未能在2014年12月31日之前完成在主要股票交易

  所挂牌上市,北京世纪天富创业投资中心(有限合伙)将所持苏州贯龙7%的股权转让给

  王龙宝、王丽英、郑一帆,本次股权变更完成后,苏州贯龙股权结构为:王龙宝出资

  3,763.441万元,占注册资本的比例为70.00%。王丽英出资1,344.086万元,占注册资本

  的比例为25.00%。郑一帆出资268.817万元,占注册资本的比例为5.00%。

  以上各年财务数据已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,其中2013年度

  数据出具了信会师报字[2016]第114772号无保留意见审计报告,2014年度及2015年度

  百利特精电气股份有限公司拟收购苏州贯龙电磁线股份有限公司股权行为提供价值参

  的于评估基准日经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的资产和负债,具体资

  1.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,经立信

  会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了信会师报字[2016]第150564号无保留

  苏州贯龙上海分公司成立于2012年3月8日,营业场所为上海市闵行区老沪闵路

  房屋建筑物:苏州贯龙本次申报建(构)筑物共55项,其中,房屋建筑物计10项,

  总建筑面积为32,853.22平方米,构筑物23项,管道沟槽22项。厂区建(构)筑物除原

  办公楼(宿舍楼)以及老门卫和配电室于初始购置外,其余建(构)筑物分别于2003

  年、2010年和2012年分期建成并投入使用。被评估建(构)筑物主要为苏州贯龙厂区

  内的铜排、绕包和拉丝车间等生产厂房,商务楼、汽车库、仓库和配电室、门卫等辅

  助用房,道路、围墙、堤岸、假山、喷水池等室外附属构筑物,给水、消防管道,雨

  水、污水管道等。纳入本次评估范围内的房屋建筑物,已取得《房屋所有权证》的有7

  项共9处房产,建筑面积合计31,455.14平方米,未取得《房屋所有权证》的有3项,建

  筑面积合计1,398.08平方米。上述无证房产已由被评估单位出具说明,承诺取得来源合

  法,产权归其所有,不存在权属纠纷,房屋建筑面积为企业申报的面积,待办理房产

  压自动拉拔机、线切割机床、电火花机床等机械加工设备、相关配套试验、检测、维

  修等工艺设备,以及配套的空压、变配电设备等,设备基本分布于生产车间。主要设

  存货:包括原材料、产成品、自制半成品、委托加工材料、在用低值易耗品六类,

  主要分布在厂区内的仓库里,仓库格局布置合理,公司每年年末进行一次大盘点,平

  5. 本次评估过程中,评估人员已提示苏州贯龙对其拥有的全部资产进行清查、申

  报,企业申报的资产中除模具13014套、包装材料5228套、高管钢结构车棚及绿化

  本次评估是为股权交易双方提供价值参考,一般为公开、公平市场条件下的价值,

  根据资产评估业务约定书之约定,本次评估的评估基准日为2015年12月31日。

  以2015年12月31日作为评估基准日,是委托方根据实现经济行为的需要确定的。

  1. 中华人民共和国主席令2013年第8号《中华人民共和国公司法》(2013年12

  2. 国务院91号令《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日);

  3. 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细

  4. 财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31日);

  5. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂

  6. 国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》

  7. 国务院国有资产监督管理委员会关于《加强企业国有资产评估管理工作有关问

  8. 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华人民共和国主

  席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日);

  9. 《天津市企业国有资产评估管理暂行办法》(津国资产权(2007)第40号);

  10. 第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订中华人民共和国主席

  11. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施办法;

  12. 国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》(2003年6月11日);

  13. 中华人民共和国国务院令第483号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条

  15. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》

  16. 《中华人民共和国计量法》(2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常

  17. 《中华人民共和国计量法实施细则》(1987年2月1日国家计量局发布);

  18. 国发[1987]31号《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》

  1. 财政部关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基

  2. 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意

  4. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告等7项资产评估准则》

  5. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知(中评协

  6. 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知(中评

  7. 中国资产评估协会制定了《资产评估职业道德准则——独立性》的通知(中评

  10. 建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

  1. 《2011-2012年最新资产评估常用数据与参数手册》(中国资产评估委,中国

  4. 中华人民共和国国务院令第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》;

  6. 财税[2013]106号《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增

  7. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标

  8. 国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知 (国土资发

  10. 国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通

  16. 《江苏省财政厅江苏省物价局关于公布取消停征和免征一批行政事业性收费

  18. 《省政府关于贯彻实施〈土地管理法〉有关问题的通知》(苏政发〔1999〕8

  20. 财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财

  2. 被评估单位提供的基准日审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资

  收益法适用的前提条件是:(1)被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货

  币衡量;(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;

  (3)被评估对象预期获利年限可以预测。被评估企业符合收益法适用条件,因此确定

  市场法适用的前提条件是:(1)存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分;

  (2)公开市场上有可比的交易案例。本次评估中难于收集到足够的同类企业产权交易

  资产基础法适用的前提条件是:(1)被评估对象处于继续使用状态或被假定处于

  继续使用状态;(2)能够确定被评估对象具有预期获利潜力;(3)具备可利用的历

  式中:ΣCi为被评估企业基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的

  式中:Ri:被评估企业未来第i年的预期收益(自由现金流量);r:折现率(WACC,加权

  础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

  银行对账单、银行函证等评估程序进行核实,定期存款按定期存款利率加计利息,其

  是通过盘点、查证等方法清查核实,在核实其债权真实性基础上,通过分析欠款单位

  ① 可供出售金融资产:根据持有其股份获取相应的经济利益和承担相应的风险。

  我们对参股且被投资单位仍在正常经营的投资,按权益法评估,以评估基准日被投资

  能转回,且未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额,根据税法核实账面

  记录是否正确,账务记录是否符合规定,余额是否正确,有无核实调整事项,以经核

  1)预决算调整法:选择具有代表性的典型建筑物,以其竣工决算中的工程量为基

  础,依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额,按

  评估基准日的人工、材料价格和取费标准,调整计算出被评估建筑物的建安工程费。

  2)类比法:通过调查了解当地相关部门发布的建筑工程造价信息,选择近期与被

  评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析,以其建安工程造价为基础,通过调整差异,

  施工工艺、装修及设备设施配置等,将其余房屋和构筑物与典型房屋和构筑物进行类

  正常施工建设情况下所需占用资金的数额及相应的合理工期计算,利息率选择评估基

  成新率的确定采用年限法和打分法以不同权重加权计算,其中:年限法权重取40%,

  评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况,调查、了解建筑物的维护、改造情况,

  对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查,结合建筑物完损等级及不同

  打分法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分

  房屋建筑物使用年限成新率=房屋建构筑物尚可使用年限÷(房屋建构筑物已使用

  实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,或在确定综合成新率的基础上,确定机器设

  经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备,则采用类似设备与委估设备比较,

  综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异,分析确定购置价格。确定

  设备的购置价格后,根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、其他必要

  重置全价=设备购置价+运杂费+安装费+基础费+其他费用+资金成本-可抵扣进项

  备订购合同、结算、同时查询《机电产品报价手册》(2015年版)等有关资料综合考

  其他类价值较低且市场上常见设备和电子设备,由于该类设备是易被采购的通用设

  基数,按合理建设期,根据评估基准日中国人民银行执行的适用贷款利率计算资金成

  项增值税确定车辆的重置全价,其中购置税依据相关主管部门的规定,为车辆购置价

  快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备,成新率根据设备的经济使用年限及产

  调整系数:判断车辆的制造质量(制造系数)、使用维护保养状况(使用系数)、

  现场勘察状况(个别系数),综合上述价值影响因素给出理论成新率的综合调整系数。

  工程款项支付情况,分析账面值的构成,在建工程为设备安装工程,经核实,账面支

  出金额较为合理、依据较为充分,且近期市场价格变动不大,故按核实后的实际支付

  根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、

  收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法

  的选择应按照《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价

  目的等,选择适当的估价方法。本次评估采用成本逼近法和市场比较法进行评估,两

  种方法都是通过不同的计算途径评估地价的方法,两种评估结果相差不大,故市场法

  1)成本逼近法。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再

  加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益等来确定土地价格的估价方

  土地价格=(土地取得费及有关税费+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)×

  2)市场比较法。市场比较法是根据替代原理,选择估价对象同一供需圈内相邻地

  区或类似地区近期发生的类似的土地交易实例与估价对象加以对照比较,从已经发生

  了交易的类似宗地的已知价格,经交易情况修正、交易类型修正、期日修正、土地使

  用年期修正、容积率修正、区域因素修正、个别因素修正、土地开发程度修正等,得

  估价对象价值=比较实例宗地价值×期日修正系数×交易类型修正系数×交易情况

  修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系

  (5)负债:负债评估值是在审计调整后结论的基础上,根据评估目的实现后的产

  市场价值代替其历史成本,即以在评估基准日重置被评估企业的全部资产和负债的现

  经过风险折现后的现值和作为被评估企业股权的评估价值,收益法的理论基础是收益

  存在一些假设条件,实际企业在未来的经营过程中将会面临宏观市场环境、区域环

  境、管理者水平等各种影响因素的变化,导致企业未来具体投资和经营战略及实施的

  考量存在一定的不确定性。因此,本次评估采用资产基础法的评估结果作为苏州贯龙

  险进行综合分析和评价,接受委托,签订资产评估业务约定书;确定项目负责人,组

  成评估项目组,编制评估计划;辅导被评估单位填报资产评估申报表,准备评估所需

  人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查,从各种

  可能的途径获取评估资料,核实评估范围,了解评估对象现状,关注评估对象法律权

  对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相应的

  关评估说明具体资产项目评估结果准确无误,评估工作没有发生重复和遗漏情况的基

  础上,依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定最终评估结论,撰写资产评

  估报告书;根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评

  估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核;与委托方或者委托方许可的相关当

  事方就评估报告有关内容进行必要沟通;按资产评估业务约定书的要求向委托方提交

  3. 本次评估假设被评估单位的经营业务合法,并不会出现不可预见的因素导致

  4. 被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料线. 评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均线. 本次评估,除特殊说明外,未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵

  押、担保事宜对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然

  7. 本次评估假设前提下,依据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场

  8. 本次评估基于苏州贯龙未来的经营管理团队尽职,并继续保持现有的经营管

  理模式经营,苏州贯龙的经营活动和提供的服务符合国家的产业政策,各种经营活动

  9. 本次评估预测是基于现有市场情况对未来的合理预测,不考虑今后市场发生

  行评估。苏州贯龙经审计后资产账面价值为51,709.68万元,负债为20,334.70万元,净

  在持续经营的假设条件下,苏州贯龙股东全部权益评估价值为34,600.00万元,比

  审计后账面净资产增值3,225.02万元,增值率为10.28%。收益法评估结果见下表:

  采用资产基础法确定的苏州贯龙股东全部权益评估价值为33,714.10万元,比审计

  后账面净资产增值2,339.12万元,增值率为7.46%。评估结果见下表:

  资产基础法的评估值为33,714.10万元;收益法的评估值34,600.00万元,两种方法

  市场价值代替其历史成本,即以在评估基准日重置被评估企业的全部资产和负债的现

  实成本净值作为被评估企业的股权价值,资产基础法的理论基础是成本价值论。收益

  法是从未来收益的角度出发,以被评估企业现实资产未来可以产生的收益,经过风险

  折现后的现值和作为被评估企业股权的评估价值,收益法的理论基础是收益价值论,

  估单位未来预测存在一些假设条件,实际企业在未来的经营过程中将会面临宏观市场

  环境、区域环境、管理者水平等各种影响因素的变化,导致企业未来具体投资和经营

  战略及实施的考量存在一定的不确定性。因此,本次评估采用资产基础法的评估结果

  1. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境

  不发生变化等假设前提下,于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价

  2. 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。

  提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事

  方的责任;注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行

  5. 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和

  完整性承担责任;注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露,

  不代表对本次委估资产的权属提供任何保证,对评估对象法律权属进行确认或发表意

  见超出注册资产评估师执业范围,我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权

  1,398.08平方米。被评估单位就此出具了房屋产权承诺函,承诺产权归其所有,产权

  无纠纷。本次评估,上述无房屋所有权证房屋按申报面积评估,若将来办理房屋所有

  7. 原办公楼(宿舍楼)和绕包车间2的临河车间及辅助用房实物逾越公司自有土

  地用地红线,经企业核实,原办公楼(宿舍楼)超出用地红线的临河车间及辅助用房超出用地红线㎡。原

  办公楼(宿舍楼)初始由企业整体购置取得,转让方提供了土地使用权证和房屋所有

  权证,交易过程中,逾越公司自有土地用地红线的现状未影响产权过户手续的正常办

  理。逾越公司自有土地用地红线未影响土地使用权证和房屋所有权证的初始登记,也

  未影响产权转让和权证变更。因此,本次评估未考虑逾越公司自有土地用地红线对评

  8. 绕包车间2的临河车间及辅助用房占用厂区浏河塘护岸的河道堤防用地。苏州

  贯龙已于评估基准日后取得了《河道工程占用证》,证号为(太)水(2003)第(10179)

  号,批准于浏河东仓村浏河塘占用面积(含水域)3,183平方米,占用岸线米,

  占用目的为建护岸,占用性质为生产经营,有效期自2013年1月23日至2018年1

  月22日。该证根据太仓市水利局和苏州市水利局的批复文件(太水(2003)51号、苏市

  水(2008)168号)取得,按年缴纳河道堤防占用使用费用,逐期年审合格(2013年、

  2014年、2015年和2016年),未出现不能换证的不利因素,但是不排除在因防汛抢险、

  水利工程建设需要对苏州贯龙占用的许可证范围内的建筑物及设施进行拆除或者改

  建。由于《河道工程占用证》是按年缴费,有效期为5年,企业历史年度到期均能正

  常续办,因此本次评估未考虑《河道工程占用证》的年限对房屋建筑物寿命的影响,

  号两宗土地,使用面积合计13,116.80㎡,是苏州贯龙于2002年从太仓市浏河镇人民

  政府受让的土地。苏州贯龙与太仓市浏河镇人民政府签订《国有土地使用权转让合同》,

  合同中约定转让地价每平方米150元,共计196.75万元。前述地块实际成交价款108.21

  万元,分别于2002年10月、11月支付,并于当年取得国有土地使用证。根据苏州贯

  龙提供的相关情况说明,因政府当年招商引资,将土地价款变更为108.21万元,苏州

  贯龙已付清全部土地价款,不存在欠浏河镇人民政府未付款情况。本次评估未考虑该

  10.苏州贯龙目前的所得税优惠政策至2016年结束,2016年的企业所得税按15%

  计算,2016年以后是否可以继续享受税收优惠政策具有较高的不确定性,本次评估自

  12.在用低值易耗品为工装模具和包装材料等,购买后作为原材料入库,生产部门

  和销售部门领用后一次性摊销,形成制造费用和销售费用,本次评估按在用低值易耗

  13.苏州贯龙于2016年3月11日由股份有限公司变更为有限责任公司,公司名称

  1. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,且只能用于本评估报

  告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规,以及资产评估业务

  约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告,任何不正确或不恰当地使用报告所造成

  2. 本评估报告未经企业国有资产评估项目监管单位完成备案,评估结论不得被使

  3. 未征得我公司书面同意,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒

  4. 本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、

  市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构执行评

  1.房屋所有权证(太房权证太仓字第0100150418号、太房权证浏河字第

  太房权证浏河字第0300019622号、太房权证浏河字第0300019623号、太房权证太仓

  及的苏州贯龙电磁线股份有限公司股东全部权益,以2015年12月31日为基准日进行了

  评估,形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如